不動産を売ったときの税金と控除

長期譲渡なら税率約20％、短期譲渡なら約40％

​長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い

不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合は、原則として税金がかかります。税額は、取得費・譲渡費用や、適用できる特別控除を差し引いた「課税譲渡所得」に税率を掛けて計算します。

この税率を左右するのが、不動産の「所有期間」です。売却した年の1月1日時点での所有期間により、次の2つに区分されます。

【長期譲渡所得】
所有期間が5年を超える場合

・所得税　15％
・復興特別所得税　0.315％
・住民税　5％

合計　20.315％

【短期譲渡所得】
所有期間が5年以下の場合

・所得税　30％
・復興特別所得税　0.63％
・住民税　9％

合計　39.63％

※上記は通常の税率です。一定の要件を満たす場合は、軽減税率などの特例が適用されることがあります。
※復興特別所得税は、所得税額の2.1％です。上記では、課税譲渡所得に対する割合に換算して表示しています。

■税額はどのくらい変わる？

例えば、課税譲渡所得が1,000万円の場合、通常の税率で計算すると、税額は次のようになります。

・長期譲渡所得：203万1,500円（約203万円）
・短期譲渡所得：396万3,000円（約396万円）

同じ課税譲渡所得でも、税額に約193万円の差が生じます。

※実際の納税額は、申告時の端数処理等により異なる場合があります。

■所有期間の数え方に注意

購入から売却までに5年を超えていても、長期譲渡所得になるとは限りません。所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。

例えば、令和3年7月に購入した不動産を令和8年8月に売却する場合、売却時点では購入から5年を超えています。しかし、令和8年1月1日時点では5年以下のため、短期譲渡所得に該当します。

この例では、令和9年以降に売却すると、長期譲渡所得に該当します。

■相続した不動産の場合

相続した不動産の所有期間は、原則として、被相続人（亡くなった方）が取得した時期を引き継いで判定します。

そのため、相続後すぐに売却しても、売却した年の1月1日時点で、被相続人の取得時から5年を超えていれば、長期譲渡所得に該当します。

■売却前に税額の確認を

不動産売却では、所有期間や特例の適用によって税額が大きく変わることがあります。

当社では、売却価格の査定に加え、税負担の目安を把握するための簡易シミュレーションや、各種特例の概要をご案内しています。お気軽にご相談ください。

※個別の税額や特例の適用可否については、税理士または税務署にご確認ください。