不動産を売ったときの税金と控除
譲渡所得税
不動産を売ると、その譲渡所得（得たお金）について税金が発生します。
譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいますが、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得はこれに含まれません。
所得税の計算方法
収入金額 ー（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
※税用語
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「収入金額」とは、不動産の売買代金のことです。
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「取得費」とは、今回売った不動産を、親やご自身が購入した当時の費用のことです。
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「譲渡費用」とは、売却時の登記料や手数料など、諸経費のことです。
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「特別控除額」とは、条件にあてはまる時に限り、課税対象から差引くことのできる額のことです。
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「課税譲渡所得金額」とは、譲渡所得税の対象となる額のことです。税率を掛けると税額がでます。
課税譲渡所得金額 ×税率 ＝所得税額
例）親が50年前に1000万円で買った不動産を、子が4000万円で売却するケースについてご説明します。
1975
2025
課税譲渡所得金額 165万円 に、税率を掛けると今回納めるべき税額が出てきます。
不動産所得税の税率は２種類
50年前に親が住宅を
1000万円で購入
当時の売買契約書が残っていた場合は、取得費（購入費）として1000万円を計上します。一方、当時の契約書や領収書が無い場合は、売却価格の5％（4000万円×5%=200万円）として計上します。
今年、古屋付土地として4,000万円で売却
売却の際、経費１～４が発生
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仲介手数料138万円
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登記料5万円
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収入印紙代1万円
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荷物撤去費用21万円
→収入金額（売却益）4,000万円
→譲渡費用（売却経費計）165万円
売買の収支を計算します。
収入金額 4,000万円
▲取得費用 1,000万円
▲譲渡費用 165万円
▲特別控除 3,000万円
4,000万円ー（1,000万円＋165万円）
ー3,000万円＝165万円
課税譲渡所得金額 165万円
➀長期譲渡（20.315％）
譲渡した年の１月１日現在で所有期間が５年を超える土地建物を譲渡（売却）した場合の税率
長期譲渡所得税15％＋復興所得税0.315％＋住民税5％＝計20.315％17.1％け
※「譲渡日」は、通常、所有権移転登記日により判断されます。
②短期譲渡（39.63％）
譲渡した年の１月１日現在で所有期間が５年以下の土地建物を譲渡（売却）した場合の税率は、
短期譲渡所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝39.63％
例）「親が50年前に1000万円で買った不動産を、子が4000万円で売却」した場合の税率は、長期譲渡20.315％
課税譲渡所得金額 165万円 × 長期譲渡所得税20.315％ ＝ 335,197円
100円未満切り捨て納税額335,100円